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用租房能解决租房市场的痛点吗?颠覆者还是推动者?
发布时间:2017-11-18 21:46 来源:未知

  资料图:浙江台州推出租房“旅馆式”管理。8月9日,台州一位网格员正在利用手机对租客进行身份信息确认。中新社记者 摄

  目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房,接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近十家长租公寓品牌陆续接入支付宝。

  “我们没有考虑把租房入口开放给个人房源。支付宝的租房平台,要求有品质、有服务,这些更多是B端(机构)能提供的,因此现在的模式是B2B2C。”王博解释,目前的模式是通过服务于品牌化的连锁公寓机构来触达个人用户,用户可以通过支付宝,找到品牌公寓方的房源,预约带看,继而线上签约,通过支付宝支付房租。

  如果个人房源直接上传平台,再直接租给个人租户,也就是C2C模式,听上去是一个很理想的“去中介化”模式,但在实际中会带来大量的不确定性和管理难题,也很难对服务品质进行把控。

  “对个人房源的管理,阿里的咸鱼做得还不错,从租客到房源都有不少亮点。”链家地产研究院院长杨现领告诉《中国新闻周刊》,从未来的趋势来看,B2C仍然是大趋势,但仍然会有一定比例的C2C,但是这一块市场应该很难独立形成平台。

  对支付宝来说,租房业务的目标在于推广“付一免押”的信用租房,积累更多租房场景下的信用数据。而对机构来说,与支付宝合作,目前最大的价值在于其作为流量入口的功能,但“付一免押”是否会影响公司现金流,从而对继续扩张房源造成影响,有待考量。

  长租公寓的前期投入大,获客成本高,需要线上线下的运营相结合,在这种重模式下却需要快速跑马圈地来占领市场。高投入和不对等的规模发展,导致长租公寓普遍处于盈利薄的困境。

  蛋壳公寓是一家以分散式合租公寓为核心业务的创业公司,2015年1月成立于北京,目前已经进入了北京、上海、深圳等城市,运营了超过5万套房源。

  这种“分散式合租公寓”的业务模式,近年来在不少城市风生水起,最典型的是链家的“自如”公寓模式。不同于传统的房屋出租,公寓运营方从个人房东手里把房子整租下来后,对房屋进行品质化改造,再分散出租给租户,目标人群一般是都市白领。

  “对公寓机构来讲,无论接入任何一个平台,大家最看重的是流量。”蛋壳公寓CEO高靖对《中国新闻周刊》表示,蛋壳公寓也即将上线支付宝平台。此前公寓运营要提高流量,必须投入高额的广告费用,而支付宝平台的引流能更快速和低成本找到优质租客。

  另一方面,蛋壳愿意尝试“信用租房”的原因在于,不仅租客需要挑选有信用的房东,作为公寓运营方,也希望出租给信用好的租客,从而减少损失和管理成本。高靖表示,现在很多信用数据都来自消费,没有行为的信用数据,“而租房是最能体现行为信用的。”

  住房租赁是对各方信用依赖都很高的行业,不论是租客、房东、经纪公司、招租平台,守信可以帮助行业良性发展,避免纠纷。对于出租一方来说,信用好可以提高出租率,降低管理成本,对租客来说,选择信用好的房东、经纪公司,可以避免被骗,大幅降低个人资金成本,同时按时履约,有助于个人信用的积累,未来获得更好的服务。

  不过,尽管“信用租房”从长期看有利于优化运营效率,但短期来看,“免押金”和“租金月付”对现金流可能造成的影响,是公寓运营机构不得不衡量的现实问题。

  “坦率地说,影响非常大。”高靖对《中国新闻周刊》坦言,中国式的公寓运营,都是公司先从房东手里把房子拿过来,面对的是分散式的存量房,房东也会收一笔押金,押金在行业内普遍存在,“说实话,租客付给我的押金,还不够我们给配的那些家具家电。一旦租客把家具电器都搬走,我们损失的不只是一个月,而是好几个月的房租。”

  在杨现领看来,押金的核心是一个约束,在没有租房保险的情况下,对于双方违约,没有一个解决机制,所以才出现押金。“不解决中间的违约问题,押金就取消不了。”他对《中国新闻周刊》分析,但是对于支付宝来说,能够发挥价值的地方在于押金的管理,这一块可以有所作为,保障房东和租客的权益。

  “我们可以拿出更多的房源来做免押金,但这些一般都是特定的房源,为了吸引客户,而且是部分免还是全免,要做出规定。”但高靖表示,相比押金,“房租月付”的对公司现金流影响更大。

  “如果我给房东付三个月房租,但租客只给我付一个月房租,那么公司现金流很快就会花光。”高靖坦言,假设这样的话,公司不可能有任何扩张和发展,“做信用租房,也不能把自己的血都抽干。”

  目前,公寓市场占整个中国租赁市场的比例不足2%,未来有巨大的成长空间。公寓市场正处于跑马圈地状态,拥有足够的现金流、不断掌握更多房源,对于公寓机构的扩张至关重要。高靖认为,“押金免多少都没问题,但是月付背后,必须有消费分期的金融解决方案,这样才能保证公寓机构的现金流为正。”

  在引入消费金融的解决方案后,金融机构为租客提前垫付三个月或一年租金,而租客在支付一定利息后,“变相”地实现了房租月付。

  这也是支付宝“支付+信用+消费金融”整体解决方案中的一环。王博告诉《中国新闻周刊》,按月交租的背后其实是房租分期,需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案,通过消费金融产品和能力,就可以实现机构端照常收到3个月房租,但消费者端是按月付租金。

  “坦率讲,我们现在没有考虑盈利的问题。”王博告诉《中国新闻周刊》,赚钱不是支付宝做这件事的初衷。

  他认为,支付宝切入租房领域的初心,是把蚂蚁金服积累的能力输出到线下各个场景,帮传统线下场景做互联网化的升级。但如果支付宝提供的平台和能力,对公寓运营方有市场价值,他们也会愿意支付合理的成本来寻求服务,“未来要让市场说话。”

  但事实上,租房是一个正在高速成长中的巨大市场。据住建部统计,目前中国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。链家研究院预计,到2030年,中国房屋租赁市场规模将从2016年的1.1万亿元跃升至4.6万亿元。

  今年以来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,希望满足民众多层次的住房需求。今年 7 月,住建部等 9 部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在全国范围内加快推进租赁住房建设,其中广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市成为首批开展住房租赁试点城市。

  在国家大力鼓励和培育租房市场的背景下,互联网技术和信用体系的加入,正在重构中国居民的租房市场。

  除了支付宝之外,另一支付巨头中国银联也宣布加入住房租赁市场。据中国银联官网 11 日消息,中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,今年年内有望在 12 个试点城市全部实现服务开通。

  中国银联的模式在于,搭建一个“住房租赁金融服务体系”,以金融服务、信用体系、内容权益、综合支付为亮点,服务于各地政府住房租赁平台,满足租赁各参与方的实际需求。该项服务一端通过连接政府住房租赁平台对接租赁参与各方,包括房产开发企业、机构运营企业、出租人及承租人等;另一端通过银联标准接口对接各银行及其他各类金融机构的金融产品,让政府住房租赁平台通过一点接入,实现全部银行及各类金融机构的金融服务,达到“一点接入、全面覆盖”效果。

  在一些业内人士看来,一个完善的租赁市场,应该是由三个基石组成的,即信用租房、租售同权和租金证券化。

  一些评论预判,互联网巨头介入租房领域,可能会像电子商务对中国零售业带来的“性”变化一样,有可能“颠覆”当前的传统租赁行业,或者争夺传统中介机构的市场蛋糕。

  “这是一种保守的思想,就像电商刚出现的时候,很多实体店认为电商冲击了实体零售业。”王博认为,房屋中介的业务本质,不在于线下开多少门店,雇多少业务员,而是要在供给方和需求方之间进行撮合,以更低管理成本获得更高收益,“中介行业的很多企业家,都已经有了创新精神和开放态度,能够用开放的态度去看待互联网技术的变化,应该思考的是如何利用新技术提升以前的业务。”

  在链家研究院院长杨现领看来,“颠覆”传统租房市场,这种说法也言过其实了,“短期看,支付宝更像一个连接者角色,连接机构和消费者,只是一个通道和嫁接,这对于租房这个行业的影响还是比较有限的,用户体验也很难有实质改变。”

  “我们不会去干房屋中介干的事。”王博告诉《中国新闻周刊》,在他看来,传统中介机构,也需要信用、实名、消费金融等技术,从基础技术能力的输出看,支付宝和传统中介之间有天然合作的基础。

  “目前有相当一部分个人房源也是上传到了传统中介平台,未来传统房屋中介和支付宝的合作,有非常大的想象空间。”王博对《中国新闻周刊》分析,“中介也希望获得更精准的流量,以更低的成本提供更好的服务,这些需要信用、支付、金融等各种能力,我们愿意一起来做这件事。”

  王博说,支付宝想从过去仅仅提供交易环节服务,到关注租房前、中、后的全流程,致力于搭建完整的信用体系,“当这种模式被普遍接受,以后会从租房场景推广到更多生活场景,从而让信用这种意识形态更深地影响人们的行为方式。”

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